Saiba tudo sobre FII e entenda o porquê do seu crescimento no Brasil

Felipe Musa | 13/10/2018

As máximas “dinheiro faz dinheiro” ou “deixe seu dinheiro trabalhar por você” já são relativamente conhecidas nos noticiários, propagandas e imaginário brasileiro.

Entretanto, a cultura de investimento ainda engatinha no nosso país, como mostra a mais recente pesquisa da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Os dados mostram que 58% dos brasileiros não têm nenhum investimento financeiro e mais da metade dos brasileiros não conhecem nenhum produto de investimento. A justificativa mais imediata é a de que não sobra nenhum dinheiro para se preocuparem com esse tipo de estratégia.

Considerando a parte da população que realiza investimentos, a compra ou a quitação do imóvel próprio é o principal objetivo do retorno das aplicações, as quais são direcionadas a poupança (89%), previdência privada (6%), fundos de investimento (5%) e títulos privados (4%) e títulos públicos (3%).

Observa-se, portanto, um cenário de falta de informação, escassez relativa de recursos e um maior conhecimento agregado relacionado ao mercado imobiliário. O presente artigo busca, então, explicar o funcionamento de um tipo de investimento que atende as características descritas acima: o Fundo de Investimento Imobilário (FII).



  • O que é ?

Primeiramente, é necessário apresentar o conceito de fundo de investimento. Felizmente, o próprio nome já é bastante intuitivo, logo nada mais é do que a captação de recursos (via venda de cotas do fundo) e alocação dos mesmos, por um gestor qualificado, para atingir um determinado objetivo (máxima rentabilidade, acompanhar o CDI e etc).

Existem diversos tipos de fundos, com diferentes objetivos, áreas de atuação, restrições e políticas de distribuição dos lucros. Os fundos de investimento imobiliário, atuam na aplicação dos recursos em 2 possíveis ramos:

1) aquisição de imóveis: rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais e até galpões.

2) compra de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário: cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário

Cada FII pode ter uma estratégia diferente, focando em segmentos diversos, como shoppings, indústria, logística, hotéis, imóveis comerciais ou residenciais ou generalista, oferecendo ao investidor acesso a mercados que individualmente ele nunca teria entrada. Ademais, esse acesso pode ser feito de maneira econômica, pois cotas a partir de R$100,00, em média, podem ser encontradas no mercado. Assim como no mercado acionário, cotas devem ser negociadas no ambiente da Bolsa, garantindo segurança e maior liquidez para os aplicadores.

Diferentemente de outros tipos de fundos, o FII não oferece a possibilidade de resgate da cota, ou seja, se o investidor quiser recuperar o valor investido deverá vender a sua cota no mercado, estando exposto a problemas de liquidez ou subvalorização do preço da cota em relação ao preço pago (o valor da cota flutua de acordo com a demanda e oferta do mercado). Essa restrição justifica-se pelo caráter de longo prazo desse tipo de investimento, já que o seu recurso foi aplicado na compra de um imóvel, que não poderá ser vendido apenas para atender desejos individuais. Por outro lado, cada cotista virará dono de uma parte do imóvel ou título investido, tendo então sua remuneração advinda do mesmo, como na cobrança de aluguel dos usuários dos empreendimentos administrados pelo fundo, do valor de venda do imóvel em período de valorização e dos rendimentos dos títulos imobiliários.

O dinheiro ganho pelas aplicações do fundo é distribuído mensalmente, remunerando proporcionalmente a quantidade ou valor da cota de cada investidor e também o gestor e companhia representante do fundo. Nesse caso, o ganho mensal é isento de tributação de IR aumentando ainda mais a atratividade desse instrumento financeiro. É possível também auferir ganhos pela simples valorização e venda da sua cota na Bolsa, entretanto será tributado 20% no lucro adquirido.

  • Cenário Atual

Segundo os dados mais recentes divulgados pela B3, entre janeiro e julho deste ano, houve um salto no número de cotistas de fundos imobiliários, que passou de algo em torno dos 100 mil para os atuais 166,5 mil, constituindo um recorde histórico.

Tal popularização deve-se ao maior acesso de informação financeiras, mas também por uma busca por ativos mais seguros em épocas de eleição presidenciais. Dificilmente será possível observar um movimento de inadimplência em massa de aluguéis ou súbita desvalorização dos preços imobiliários em decorrência de notícias políticas, pois esses fatores estão ligados a questões estruturais de médio/longo da economia, como nível de desemprego, taxa de vacância e equilíbrio entre oferta e demanda agregadas por imóveis. Ademais, esse mercado é basicamente indexado à inflação, beneficiado por momentos de alta do dólar, por exemplo, e por ajustes dos contratos de aluguel.

A volatilidade do preço das cotas e rendimentos é, portanto, bastante reduzida, como mostram os seguintes dados de 12/06/2017 à 08/06/2018:


  • Volatilidade IFIX (índice que segue os FII): 5,41%

  • Volatilidade IBOV (índice que segue o desempenho das principais empresas listadas): 18,22%

No entanto, menos riscos estão relacionados a possíveis menores ganhos: até o dia de hoje (12/10/18) o IFIX acumula -2,26% de retorno em 2018, já o IBOV acumula alta de 8,53%.

O investimento em FII possui um caráter de longo prazo e premia os investidores que mantenham sua posição por um grande período de tempo, como mostra a seguinte figura (rentabilidade acumulada desde 2010):


Legenda: azul – IFIX

preto – CDI

vermelho – IBOV


Em conclusão, um Fundo de Investimento Imobiliário é mais uma das opções para a entrada no mercado de renda variável, sendo bastante indicado para investidores novatos que desejam se expor a aplicações de retorno mensais, com um potencial de rentabilidade maior e evitando uma grande volatilidade.


Fontes:

https://www.sunoresearch.com.br/artigos/rentabilidade-fundos-imobiliarios/

https://palafiita.com/2018/06/10/volatilidade-ifix-x-ibov-x-imob/